АНОНС Голосов: 1 Адрес блога: http://www.liveinternet.ru/users/2103927/ Добавлен: 2007-12-05 19:10:44 блограйдером Клер

Земля.

2007-11-21 17:30:06 (читать в оригинале)

Ключевым вопросом создания ТСЖ является проблема урегулирования земельных отношений. Земельный участок может являться общим имуществом домовладельцев, если он находится в собственности ТСЖ (общей совместной собственности домовладельцев), и право собственности на него зарегистрировано надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона города Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" земельные участки в существующей застройке, занимаемые недвижимым имуществом, вошедшим в состав кондоминиума, бесплатно передаются в общую долевую собственность домовладельцев.
Эта норма соответствует ФЗ «О товариществах собственников жилья». В ст. 7 закрепляется, что земельный участок относится к общему имуществу в кондоминиуме, на которое у домовладельцев имеется право общей долевой собственности.
Однако следует отметить, что согласно указанному закону бесплатно в собственность такой земельный участок передается только одной организационно-правовой форме – Товариществу собственников жилья.
Согласно положениям ч. 2 ст. 244 и ч. 1 ст. 245 ГК РФ под общей долевой собственностью понимается такой механизм правообладания, в соответствии с которым доли каждого из собственников на общее имущество должны быть определены.
Если доли собственников в земельном участке не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех домовладельцев, они считаются равными.
Таким образом, домовладелец на основании ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет возможность зарегистрировать право собственности на часть земельного участка, входящего в состав кондоминиума.
Согласно ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья" доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади.
По смыслу закона эта величина будет высчитываться исходя из общей жилой площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Определение доли каждого домовладельца в общем имуществе и возможность регистрации прав на данное недвижимое имущество необходимы, в том числе и для реализации собственником предоставленного ему законодателем права на раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и на выдел из него доли (ст. 252 ГК РФ).
Особенно важным это становится при переходе права собственности на квартиру, входящую в состав кондоминиума, поскольку только одновременно с ее отчуждением домовладелец вправе передавать права и на свою долю в общем имуществе (ч. 2 ст. 290 ГК РФ). Тот же вывод вытекает и из содержания норм ч. 3 ст. 8 и ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона, согласно которым общее имущество в кондоминиуме, куда входит и земельная доля, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ переход права собственности на долю в общем имуществе, входящем в состав кондоминиума, возможен как путем выдела указанной доли в натуре, так и без такового (ст. 252).
Исходя из анализа ч. 1 ст.12 закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" выдел земельной доли может быть произведен только из земельного участка, который не является неделимым. К последним, в основном относятся земельные участки, границы которых определяются самим многоквартирным домом.
Соответственно, в случае если в кондоминиум входит придомовая территория и она, в соответствии с Законом города Москвы от 9 октября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений", представляет собой земельный участок, на котором расположен дом, а также участок, примыкающий к дому, с непосредственным выходом на него, то выдел земельной доли в натуре в установленном законодательством порядке становится вполне реальным. Механизм определения земельной доли содержится в ч. 4 ст. 10 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
В Законе города Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" закреплено преимущественное право указанных организаций на приобретение в собственность на льготных условиях свободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме, являющихся собственностью города Москвы.
Существует только один способ управления кондоминиумом - создание ТСЖ, которое может в соответствии с законодательством получить землю и организовать самостоятельное обслуживание, создав собственное домоуправление, либо передать все или часть функций по управлению управляющей организации.
Постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690 была утверждена Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, регламентирующая особенности развития жилищного самоуправления граждан в городе Москве и обязанности органов исполнительной власти города Москвы в проведении Программы. Основной задачей указанной Программы является формирование кондоминиумов, как объектов управления, т.е.:
1. установление границ земельного участка в кондоминиуме (исполнители - ГлавАПУ Москомархитектуры и Москомзем);
2. подготовка и утверждение общего описания кондоминиума с выделением общего имущества в нём;
3. проведение технического учета сформированного кондоминиума в БТИ;
4. проведение информационно-разъяснительной и пропагандисткой работы с жителями о возможных способах управления кондоминиумом, преимуществах создания ТСЖ и необходимости активного участия населения в решении вопросов, связанных с управлением их имуществом;
5. организация и проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления, в том числе создание ТСЖ.
В соответствии с вышеизложенным можно сказать, что, создавая кондоминиум и ТСЖ мы имеем ТСЖ как Управляющую компанию и получаем землю на территории кондоминиума.
Но если ТСЖ выбирает Управляющую компанию или её назначают городские власти: то в 2008 году во всех домах, где жильцы не объединятся в ТСЖ и кондоминиумы добровольно, управляющие компании будут назначены «приказом сверху» (а отбираться они будут официально — «на конкурсной основе», а в реальности — исходя из «предпочтений» конкретных чиновников). Таким действием Вы предаете право Управляющей компании «управлять». Однако стоит помнить о том, что это — коммерческая структура с конкретными учредителями, и их главная цель — извлечение прибыли. Стоит учитывать и то, что Управляющая компания имеет право на получение кредитов и приобретения в лизинг имущества, под активы ТСЖ и стабильные обороты от коммунальных платежей.
Имейте в виду, что, выбирая Управляющую компанию, Вы тем самым передаете ей все денежные средства, поступающие с бюджета (субсидии, льготы и т.д.) и все платежи за коммунальные услуги домовладельцев. И как Управляющая компания будет ими распоряжаться, Вам узнать никогда не представится возможным, потому что это будет являться «коммерческой тайной».