АНОНС Голосов: 1 Адрес блога: http://www.liveinternet.ru/users/2103927/ Добавлен: 2007-12-05 19:10:44 блограйдером Клер

ТСЖ и кондоминиум.

2007-11-21 17:20:58 (читать в оригинале)

Для начала следует объяснить читателям значения терминов «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум». Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества, составляющего кондоминиум. В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы и т. п. Управляющая компания как организация выполняет часть функций заказчика (ТСЖ), и ---принимает на себя нижеследующие обязательства:
- привлечение на равноправной конкурсной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг, заключение с ними договоров (контрактов) на выполнение заказа, а также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств;
- рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг;
- от лица заказчика представление интересов в части объектов собственности в жилищно-коммунальной сфере и защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг;
- выполнение всех иных необходимых действий в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.
Как показывает опыт, многие жители опасаются формирования кондоминиума в своем доме, поскольку полагают, что формирование кондоминиума неизбежно повлечет за собой создание товарищества собственников жилья, что в свою очередь повлияет на размер оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Существует также и иная проблема: порой собственники без формирования и регистрации кондоминиума создают ТСЖ, не понимая его исключительной правоспособности - управление кондоминиумом, например организация, спортивной площадки во дворе, иного благоустройства двора и подъездов или организации стоянки автомобилей и даже достройка или новое строительство. Из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен способ управления посредством товариществ собственников жилья. Остальные формы управления кондоминиума – управление самими домовладельцами это всего лишь частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика – для домовладельцев, практически, мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.
Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (установить счетчики воды, газа, поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной альтернативой Дирекции единого заказчика, если станет управлять и эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или не обладают знаниями, необходимыми для качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор с эксплуатирующей организацией любой формы собственности (от государственного предприятия до частной фирмы) и передать ей функции управления зданием. Кроме того, правительство Москвы предоставляет ТСЖ в домах-новостройках право выкупать на льготных условиях (по фактической стоимости строительства) нежилые помещения в кондоминиуме.
Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя следующее:
- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме (посредством обращения в ЕИРЦ либо простого опроса жителей); помощь в получении сведений о частном и государственном жилищном фонде обязаны оказать управы района;
- опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
- выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;
- определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
- разработка Устава товарищества собственников жилья;
- направление сообщений о проведении общего собрания собственников;
- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.
Главная причина существующих трудностей заключается в несовершенстве основного документа - ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ «Пробелы и противоречия федеральных правовых актов».
В соответствии с ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ:
п. 6. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
п.7. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
п..8. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
В этой Инструкции мы покажем Вам порядок и методологию, как в правовом поле, при помощи Московского и Федерального законодательных и нормативных актов, решить эту проблему, убив сразу двух зайцев.
Организуем кондоминиум - (это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание) и ТСЖ (практически управляющую компанию кондоминиумом).
Так что, хотите нести бремя собственника - несите! Не такое уж легкое оно сегодня!
Но определиться с формой проживания (ТСЖ или что-то другое) вам все равно придется. Конечно, это немалая головная боль, но стоит ли дожидаться когда придет барин и рассудит?

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. №393
«Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» § 4 «Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» обязывает:
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем территориальные органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанными с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициативная группа проходит обучение по вопросам управления многоквартирными домами, организованное Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в порядке, установленном Правительством Москвы.
Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа района.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.
Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме городу Москве, как субъекту Российской Федерации, могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального и коммерческого использования, а также нежилые помещения (ст.19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются:
- в отношении жилых помещений - Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в адрес Управления Департамента в административном округе;
- в отношении нежилых помещений - Департаменту имущества города Москвы в адрес территориального агентства.
Кроме того, инициативная группа совместно с Управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
На основе комплекса, состоящего из жилого дома, помещения в котором находятся в собственности нескольких собственников, земельного участка и иных строений, находящихся на данном земельном участке, может быть образован кондоминиум.
Объекты кондоминиума в многоквартирном доме условно можно разделить на: жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.
Поскольку основной целью создания ТСЖ является управление кондоминиумом, данная некоммерческая организация обладает ограниченной (специальной) правоспособностью (деятельность ТСЖ должна соответствовать целям, задачам и обязанностям, перечисленным в ст. 24, 29 и 31 ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ).
На практике, часто возникает вопрос: какова последовательность действий - организация ТСЖ и дальнейшая регистрация кондоминиума или регистрация кондоминиума и последующая регистрация ТСЖ для его управления?
ТСЖ при наличии сформированного кондоминиума может быть создано в соответствии с ФЗ "О товариществах собственников жилья". В случае если кондоминиум в доме не сформирован, ТСЖ может быть создано согласно ст. 291 ГК РФ.
Порядок создания и деятельности ТСЖ в домах, где кондоминиумы сформированы, и в домах, где кондоминиумы не сформированы или только формируются, регулируется нормами ФЗ "О товариществах собственников жилья". ТСЖ вправе участвовать в процессе формирования и регистрации кондоминиумов.
Исходя из сложившейся практики, кондоминиум создается на основе дома, в котором более половины квартир находятся в частной собственности. В домах, в которых есть и частное, и муниципальное жильё, всех жителей муниципальных квартир в ТСЖ представляет государство в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50 % голосов на общем собрании товарищества, то такая ситуация не отличается от той, когда государственный орган самостоятельно управляет обслуживанием дома.
Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок. Это позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. На данном этапе можно определить, сколько придется затратить на содержание дома и участка, а также затраты самих жителей.