1. Об управлении общим имуществом

Если собственник не передал свое имущество в управление УК или ТСЖ, а его состав не зарегистрирован в специальном подразделении Минюста - в Регистрационной палате (называется госррестр - но говорим по привычному), как того требует  ФЗ № 122 и Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29, то это означает, что между собственником имущества дома и УК (ТСЖ) не возникло правоотношений. При этом страстное желание управлять имуществом никак не может подменить закон.

Очень важно, чтобы собственник знал (и имел на руках соответствующий документ!) о том, за что и кому он платит, кто несёт ответственность за сохранность его доли в общей собственности, из чего складывается цена содержания их имущества и какие непосредственно обязанности перед собственниками существуют у управляющей организации - будь то УК или ТСЖ.

Поэтому для начала надо подписать передаточный акт. Его смысл в том, что  право на оперативное управление своей долей в общем имуществе дома собственник отдает  конкретной управляющей организации. Раз вопрос касается собственности закон требует, чтобы эта сделка прошла проверку со стороны государства и государственную регистрацию. Итоговый документ - Свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, подтверждающий право ТСЖ на оперативное (доверительное) управление общим имуществом дома, принадлежащий собственникам дома независимо от регистрации права долевой собственности, которым подтверждено право ТСЖ на распоряжение общим имуществом дома, и - как следствие - право на предъявление затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и содержанием общего имущества дома.

А если управляющая организация систпематически предъявляет платежные документы на оплату работ по содержанию и ремонту дома, не имея Свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома, то можно воспринмать такие действия, как уголовно наказуемое деяние -  вымогательство.

Ну и такое важное обстоятельство, как наличие достаточного размера собственных средств. Организация, которая берется управлять общим имуществом, должна обладать достаточнымии собственными средствами - мало ли что... Возьмет и рухнет стена. Тогда управляющая организация за свой счет быстренько восстановит... За свой! В этом смысл договора.

Поэтому договора управления многоквартирным домом, в которых не указана ответственность за содержание общего имущества дома, и которые не основаны на передаче от собственника права на управление - являются ничтожными.

2. Об оказании коммунальных услуг

ЖК РФ деликатно прописывает ПРАВО управляющих организаций получать плату за коммунальные услуги и ПРАВО оказывать такие услуги. А детали указаны в другом законе, потому что в Жилищном кодексе не хватило места. Мы нашли этот закон - 210-ФЗ. 

Так вот по этому закону ТСЖ и УКи должны приобретать коммунальные ресурсы у организаций коммунального комплекса ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ, но не за счет средств собственников помещений. В ином случае такие  организации становятся де-юре поверенными, комиссионерамии, агентами ресурсоснабжающих организаций и утрачивают право на заключение договора управления домом (упралвяющими быть не могут).



3. И еще ряд интересных моментов: чтобы УК могла выиграть конкурс на управление МКД, нужно чтобы существовал на бумаге перечень имущества конкретного дома, была известна цена его содержания, а на депозите банка были размещены средства, как подтверждающие страховые обязательства УК при управлении и необходимые на приобретение коммунальных ресурсов!!!!

Так что если в УК не существует ни первого, ни второго, ни третьего - какие основания у УК содержать не принадлежащее ей имущество и предъявлять собственнику затраты на содержание имущества дома, которое он УК не передавал? Никаких!

4. Момент истины. Дата, проставленная в Свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, является моментом, с которого у управляющей организации возникает право требовать оплату за содержание и ремонт общего имущества. А вот за предоставление коммунальных услуг такого четкого события указать нельзя. Закон т акого собьытия не устанавливает. Ну... тем хуже для закона.

5. Ну и сколько? Ну и сколько же платить организации, которая вроде бы что-то делает в интересах собственника в условиях, при которых правоотношений между организацией и собственником не возникло.

На этот случай в Гражданском кодексе предусмотрен целый параграф -50. Выпишем из него две статьи

Статья 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе

Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным.



Статья 983. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе

1. Действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.



Каков же вывод?

Если одобряете действия управляющей организации в вашем интересе - платите, сколько вам нарисуют в платежке.

Если не одобряете - не платите.

Но - если можете просто независимо от размеров, указанных в платежке, перевести на счет управляющей организации столько - сколько пожелаете. Тем самым проявить - так сказать - добрую волю. Такого права у вас никто отнять не может.