Юридическая Консультация Голосов: 1 Адрес блога: http://jurconsult.blogspot.com/ Добавлен: 2011-03-17 03:02:56

Договор аренды жилого помещения

2013-08-30 13:14:35 (читать в оригинале)

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование. Основным документом по аренде жилья является договор аренды между арендатором и арендодателем.

Размер арендуемой площади законом не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или управомоченному органу управления собственника.

Право арендовать жилое помещение принадлежит юридическому лицу, в практике закрепилось правило определять договор, по которому жилое помещение передается за плату гражданину, как договор коммерческого найма.

Не подлежат передаче в аренду жилые помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенные для удовлетворения потребности граждан в служебном жилье, и комнаты в коммунальных квартирах.

Размер, сроки и условия внесения арендной платы определяются сторонами в договоре.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое помещение своих работников и членов их семей.

С этими лицами арендатор заключает договор коммерческого найма, арендатор не имеет права вселять в жилое помещение своих работников, если не соблюдаются нормы предоставления жилья на одного человека.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арендатор вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за месяц.

Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, если:

1. арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению;
2. систематически не вносится арендная плата;
3. арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению.

Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение.

---

1. Договор ренты жилого помещения
2. Договор пожизненной ренты
3. Договор дарения жилого помещения

---

---

---

Договор дарения жилого помещения

2013-08-29 20:40:51 (читать в оригинале)

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями.

Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица.

В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

В этом случае договор дарения считается расторгнутым, при этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме.

Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации, в данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

1. от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3. государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника, в исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование.

Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений – проживанию граждан.

Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

---

1. Договор мены жилыми помещениями
2. Договор ренты жилого помещения
3. Договор пожизненной ренты

---

---

---

Договор пожизненной ренты

2013-08-29 20:34:06 (читать в оригинале)

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из этого договора.

Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением имеет значительную специфику.

В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то также и уход за ним.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

На основании ст. ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

---

1. Договор купли - продажи жилого помещения
2. Договор мены жилыми помещениями
3. Договор ренты жилого помещения

---

---

---

Договор ренты жилого помещения

2013-08-29 20:32:41 (читать в оригинале)

Договор ренты ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением.

По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания.

Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно.

Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья.

При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

Наряду с государственной регистрацией соглашения в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище закон требует обязательного нотариального удостоверения договора. Представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Получателями постоянной ренты могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях.

Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

---

1. Выселение с предоставлением другого жилого помещения
2. Договор купли - продажи жилого помещения
3. Договор мены жилыми помещениями

---

---

---

Договор купли - продажи жилого помещения

2013-08-29 20:20:50 (читать в оригинале)

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли - продажи жилого помещения.

По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления.

По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь).

При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя – его принять.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1. соразмерного уменьшения покупной цены;
2. безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

1. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
2. потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

---

1. Основания для прекращения жилищных отношений
2. Виды выселения
3. Выселение с предоставлением другого жилого помещения

---

---