Юридическая Консультация Голосов: 1 Адрес блога: http://jurconsult.blogspot.com/ Добавлен: 2011-03-17 03:02:56

Виды договоров аренды (сравнительная характеристика)

2011-04-28 10:54:00 (читать в оригинале)

В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арен­да предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терми­нологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имуще­ства (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно статье 625 ГК РФ общие положе­ния об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Договор проката – это соглашение, в силу которого арендо­датель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предо­ставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Отличительные признаки договора проката.

1. Арендодателем по данному договору выступает предпри­ниматель (коммерческая организация, индивидуальный пред­приниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество.

3. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потреби­тельских целей, если иное не предусмотрено договором или не вы­текает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые ис­пользуют имущество для личного, семейного, домашнего исполь­зования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката – это публичный договор, арен­додатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора об­ратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т. п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора – письменная.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном по­рядке и равен одному году (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о воз­обновлении договора аренды на неопределенный срок и о преиму­щественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арен­датор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного сред­ства – это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его техниче­ской эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет –

транспортное средство, представляющее собой слож­ное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно выделя­ют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (реч­ной, морской) и воздушный транспорт.

Договор аренды транспортного средства имеет две разновид­ности: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем,, то есть с предоставлением услуг по управлению и технической экс­плуатации; 2) договор аренды транспортного средства без экипа­жа, т. е. без предоставления указанных услуг. К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства заключается в про­стой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной реги­страции не подлежит.

Арендатор вправе сдавать арендованное транспортное сред­ство в субаренду без согласия арендодателя, от своего имени за­ключать с третьими лицами договоры перевозки и иные догово­ры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования транспортного средства либо его назначению.

Гражданский кодекс в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприя­тий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвя­щенными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендато­ру здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить аренд­ную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

(п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Здания, а также находящиеся в них помещения в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юриди­ческим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен са­мостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия до­говор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же как и в договоре продажи недвижимости, арендная пла­та, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооруже­нием), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соот­ветствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Форма договора — письменная. Он заключается путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651

ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу ко­торого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вно­сить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т. п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие ис­ключительные права передаются в порядке, на условиях и в пре­делах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Форма договора — письменная в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независи­мо от его срока и считается заключенным с момента такой реги­страции. Несоблюдение формы договора влечет его недействи­тельность.

Передача предприятия арендатору производится по пере­даточному акту. Подготовить предприятие к передаче, соста­вить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды (ст. 659

ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, вклю­ченным в состав передаваемого предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга) — это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приоб­рести в собственность указанное арендатором (лизингополуча­телем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное вла­дение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга, помимо ГК РФ, регулируется Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):

1) на момент заключения договора у лизингодателя отсут­ствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во ис­полнение договора приобретает имущество, указанное лизинго­получателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг;

2) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, специально приобретенные лизингодателем по указанию лизин­гополучателя (в том числе здания, сооружения, предприятия, транспортные средства). Не могут быть предметом лизинга зе­мельные участки и другие природные объекты, а также иму­щество, которое федеральным законом запрещено для свобод­ного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О фи­нансовой аренде (лизинге)»);

3) цель финансовой аренды — использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности;

4) специфический субъектный состав — помимо лизингода­теля и лизингополучателя, в лизинговых отношениях участву­ет продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако дого­вором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осу­ществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имуще­ства не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэто­му лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи.

С учетом цели договора лизинга его сторонами выступают предприниматели;

5) для договора лизинга характерно специфическое распре­деление прав и обязанностей сторон, отличное от договора арен­ды, — освобождение лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя (передачу имущества лизингополучателю осущест­вляет продавец, который отвечает за недостатки имущества; ка­питальный ремонт производит лизингополучатель) и возложение на лизингополучателя дополнительных обязанностей. Лизин­годатель несет в основном финансовые права и обязанности: он финансирует приобретение лизингового имущества, имеет право на получение лизинговых платежей, право финансового контро­ля. Лизинговая деятельность представляет собой вид инвестици­онной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Поэтому данный вид аренды называется финансовой арендой.

Форма договора лизинга независимо от его срока только пись­менная.

Согласно статье 725 ГК РФ для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, установлен сокращен­ный срок исковой давности — один год. В отношении зданий и со­оружений действует общий срок исковой давности — 3 года.