Олег Бегов Голосов: 1 Адрес блога: http://pmtl-oleg.livejournal.com/ Добавлен: 2011-10-01 12:14:05

Доступное жильё, п. 84

2013-03-02 13:17:04 (читать в оригинале)

84. Необходимо строить арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже, от её стоимости. Чтобы живя в съёмной квартире можно было копить деньги на покупку своего жилья, и это будет выгоднее, чем покупать квартиру в кредит. При сохранении окупаемости возводимого жилья для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.

---

Подробнее в статьеДо значения, когда живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.
По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.»
При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

В сентябре 2012 года Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России.
«Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда. Возможно, эти предложения и лягут в основу поправок, которые Минрегион предложит для утверждения.»

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец.
Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке.
Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 10-15 лет.
Либо инвестор будет просить при использовании механизма частно-государственного партнерства, компенсировать, за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.

Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам. Но…, не выгодный инвесторам, из-за очень низкой окупаемость 50-75 лет, и сворачивания коммерческого рынка арендного жилья. Не выгодный правительству, на начальном этапе потребуются большие средства из бюджета, и медленного темпа ввода нового арендного жилья.

Рассмотрим следующий пример.
Допустим государство (через госкомпанию, госкорпорацию) построило 2000 квартир (первой очереди) для сдачи их в коммерческий наём гражданам. Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового жилья для сдачи в наём.
Если 2000 квартиросъёмщиков будут платить за съём государственного жилья по 7 тыс.руб в месяц, то за год они заплатят 168 млн.руб. (2000*7000*12=168 млн.)
Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 84 квартиры средней стоимостью в 2 млн. руб (168/2=84).
84 квартир это 4,2% от 2000 квартиросъёмщиков

100/4,2=24 года необходимо чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков жильём стоимостью в 2 млн.руб. То есть, по грубым расчётам, за 24 года вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.
А ещё через 24 года будет достигнута «прибыль» в 100%, сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди, плюс дополнительно 2000 квартир за счёт квартиросъёмщиков второй очереди. В последующие 24 года можно возместить государству построенные авансом 2000 квартир первой очереди, за счёт продажи построенных 2000 квартир.
Строительство многоэтажных домов, должно удовлетворять требованиям - долговечности, возможность простоять многоэтажному дому не менее 80 лет, чтобы при низкой арендной плате, квартиры окупились и принесли прибыль (обеспечили рост строительства нового арендного жилья).

Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры, только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья.
Для строительства 2000 квартир по 2 млн.руб. необходимо 4 млрд. руб.
Для строительства 200 тыс.квартир по 2 млн.руб. необходимо 400 млрд. руб.
Можно сравнить с расходами на проведение саммита АТЭС во Владивостоке, они составили около 680 млрд. руб. (большая часть этих средств пошла на модернизацию столицы Дальнего Востока и региона в целом).

На первый взгляд аренда жилья за 25 лет, выйдет в 2 раза дешевле, чем ипотека, но, к сожалению есть недостаток.
Если при ипотеке, в течении всего периода, размер выплаты кредита будет одинаковый (к примеру 14 тыс.руб в месяц), и к концу срока, нагрузка на семейный бюджет уменьшится вместе с инфляцией в 2-3 раза. То, для квартиросъёмщиков, нагрузка на семейный бюджет останется постоянной на весь период, цена аренды жилья будет каждый год расти вместе с инфляцией (вместе с увеличением стоимости жилья), и к концу срока в 25 лет может вырасти с 7 тыс.руб до 20 тыс. руб. Помимо этого, надо ещё копить деньги на покупку своего жилья.

Ежемесячная плата 7 тыс.руб в месяц, это 0,35% (4,2/12=0,35) от стоимости квартиры в 2 млн.руб.
Но рыночная стоимость жилья может быть значительно больше, к примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 6 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём увеличится в трое, до 21 тыс.руб. И на оборот, в небольших (провинциальных) городах стоимость в новостройке однокомнатной квартиры в районе 1 млн.руб, плата за съём квартиры составит 3,5 тыс.руб.

Стоимость съёма жилья ещё можно и нужно уменьшить. Несмотря на то, что это снизит ежегодный рост строительства нового жилья, зато взамен получим очень важный эффект.
А именно, живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит.
Теперь по порядку.
Допустим размер ежемесячной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья.
Тогда плата за съём жилья будет 5 тыс.руб в месяц для квартиры стоимостью в 2 млн.руб. (Для московской квартиры стоимостью в 6 млн.руб, плата за съём жилья составит 15 тыс.руб в месяц. Для провинциальной квартиры стоимостью в 1 млн.руб, плата за съём жилья составит 2,5 тыс.руб в месяц.)
2000 квартиросъёмщиков уплачивая по 5 тыс.руб в месяц за съём жилья за год заплатят 120 млн.руб. (2000*5000*12=120 млн.).
Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 60 квартир средней стоимостью в 2 млн.руб (120/2=60).
60 квартир от 2000 квартиросъёмщиков, это 3%. Потребуется 33 года чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков в жильём стоимостью в 2 млн.руб., то есть вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) ещё 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков, и лишь через 66 лет принесут 100% «прибыль», сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди.

Допустим квартиросъёмщик, решил накопить деньги на покупку собственной квартиры, путём ежемесячного взноса в 7000 руб в банк под проценты.
Если принять условие, что ежегодный рост заработной квартиросъёмщика, позволяет ему ежегодно немного (на уровне инфляции) увеличивать размер ежемесячного взноса в банк, также проценты по его вкладу превышают инфляцию (или сравнимы с ней), плюс ежегодная пролонгация суммы вклада банком (выплата процентов причисляется к сумме вклада), позволяет дополнительно увеличить сумму размера вклада. В итоге, ежегодный прирост вклада, равен ежегодному росту рыночной стоимости жилья, что позволяет для удобства вычисления, не учитывать в расчёте инфляцию (рост стоимости жилья).
Итак, чтобы накопить квартиросъемщику на квартиру стоимостью 2 млн.руб. необходимо 24 года (7000*12*24=2 016 000 руб). При этом, ежемесячная нагрузка на семейный бюджет составит 12 тыс. руб (суммируем съем и взнос, 5000+7000=12 000).

Если купить квартиру стоимостью в 2 млн.руб. в кредит на 25 лет под 9,4%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет), составит 16 784 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора аннуитетных кредитов).
При этом кредиты со ставкой ниже 10%, предоставляются только в рамках отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве Банка с субъектами РФ и муниципальными образованиями.
В основном банки (к примеру, Сбербанк) предоставляют кредиты на приобретение жилья по ставке 12-15% годовых (при первоначальном взносе от 15% до 30%). Из-за чего размер ежемесячного платежа банку увеличивается до 24 тыс.руб. (расчёты проведены на сайте Сбербанка).

Выходит, что в начале (первые 5-8 лет) откладывания денег на покупку собственной квартиры, нагрузка на семейный бюджет будет меньше чем при выплате кредита. Правда, впоследствии из-за инфляции нагрузка сравняется, а затем нагрузка для семейного бюджета при выплате кредита уменьшится, по сравнению с откладыванием денег.
Вывод, в России нужно арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже, от её стоимости. Чтобы живя в съёмной квартире можно было копить деньги на покупку своего жилья, и это будет выгоднее, чем покупать квартиру в кредит. При сохранении окупаемости возводимого жилья для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.