Семья Ефимовых проживала с ребенком в одной квартире, а у мужа в собственности была своя однокомнатная квартира, в которую прописали 5-летнего сына на всякий случай и выделили ему долю собственности – половину квартиры. Возникла ситуация, когда нужна была большая сумма денег, и супруги решили квартиру мужа продать. Каково же было их удивление, когда риэлтор сказал, что нужно получить разрешение органов опеки на выписку сына из продаваемой квартиры. Агент объяснил родителям, что по закону ребенка нельзя выписывать «в никуда» и перед продажей нужно прописать его в другом месте. К счастью, в данном случае отец и сын были зарегистрированы в квартире жены, а органы опеки предоставили все нужные документы достаточно оперативно.
Права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью защищает закон
Проблема сделок с недвижимостью, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, решается в зависимости от того, определена ли доля собственности ребенка в продаваемой квартире. Любой грамотный риэлтор знает, что права несовершеннолетних защищены законом.
Если ребенок зарегистрирован в приватизированной квартире, но не является владельцем доли, такого разрешения органов опеки не требуется. Однако перед совершением продажи ребенка надо выписать и где-то зарегистрировать. Согласно статье 20 Гражданского кодекса, местом жительства детей является родительский дом или квартира опекуна, усыновителя.
Продавая квартиру, родители регистрируются на новом месте и должны также прописать ребенка. Если это сделка продажи одной квартиры и покупки другой, никаких проблем не возникает.
Если квартира еще не приватизирована и планируется к продаже, следует поступить так. Исключать несовершеннолетних из числа собственников при приватизации запрещается законом. Поэтому ему выделяется собственная доля. К примеру, если семья состоит из трех человек, ребенок становится владельцем одной трети квартиры. Когда все документы будут готовы, можно продавать недвижимость. Но в этом случае разрешение органов опеки обязательно.
Если при продаже совершается встречная покупка, получить такое разрешение достаточно просто, если при отчуждении собственности ребенку в новой квартире будет предоставлена не меньшая доля. При таких сделках необходимо получить разрешение на продажу у нотариуса и представить стандартные комплекты документов на обе квартиры.
В жизни встречаются нестандартные ситуации, когда покупка и продажа недвижимости не могут совершиться одновременно и зарегистрировать несовершеннолетнего некуда. Например, отъезд семьи за границу на постоянное жительство, переезд в другой город и покупка жилья в нем, покупка квартиры в строящемся доме. Вопросы непростые, но решаемые.
При отъезде за границу органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры, если родители представляют пакет документов из ОВИРа.
В случае переезда в другой город опекунское разрешение может быть получено при условии перевода денег от продажи квартиры на счет ребенка. При этом родители обязаны в трехмесячный срок купить в другом городе жилье и выделить несовершеннолетнему его долю не меньше той, которой он владел раньше. В противном случае сделка по продаже будет аннулирована.
В случае покупки недвижимости на стадии строительства наиболее распространенный выход – временная регистрация несовершеннолетнего у родственников, знакомых и т.п. До продажи старой квартиры родители обязаны заключить договор долевого участия с компанией-застройщиком, где будет указана выделяемая ребенку доля. По завершении строительства ребенка необходимо зарегистрировать на новой жилплощади.
