«Об определении даты получения дохода в целях уплаты налога, если оплата приобретенного имущества и передача этого имущества произошли в одном налоговом периоде, а регистрация права собственности на указанное имущество – в другом»

Вопрос: В 2010 г. физлицо по договору купли-продажи реализовало недвижимое имущество, принадлежавшее ему на праве собственности менее 3 лет. Денежные средства за реализованное недвижимое имущество поступили на счет в  банке в декабре 2010 г., прием-передача имущества произведена сторонами сделки также в декабре 2010 г.

При этом государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество произведены в марте 2011 г.

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается исполненным, когда одновременно или последовательно соблюдены все его основные условия и совершена государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемый недвижимый объект.

До момента возникновения последнего из вышеперечисленных обстоятельств передача покупателем продавцу денежных средств (частично или в полной сумме) в  оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества рассматривается как получение предварительной оплаты (аванс), которая в случае расторжения сделки купли-продажи до проведения государственной регистрации подлежит возврату.

Следовательно, в случае если денежные средства по договору купли-продажи получены в одном налоговом периоде, а государственная регистрация перехода права собственности на реализованный объект осуществлена в другом налоговом периоде, дата получения дохода продавцом недвижимого имущества определяется с  учетом более поздней даты.

До даты государственной регистрации суммы денежных средств, полученные по  предварительному договору, невозможно квалифицировать как доходы от продажи недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, в отношении суммы дохода физлица от продажи недвижимого имущества налоговая база по НДФЛ определяется в том налоговом периоде, на  который приходится дата государственной регистрации перехода права собственности на имущество, то есть в 2011 г.

Правомерна ли указанная позиция?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу порядка определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении дохода физического лица от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества и сообщает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее  — Кодекс) при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.

Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2010 г. от продажи недвижимого имущества по договору купли-продажи, зарегистрированному в 2011 г., включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2010 г.


Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

13.08.2013

Как определить дату получения дохода продавцом недвижимого имущества, если денежные средства по договору купли-продажи получены в одном налоговом периоде, а право собственности зарегистрировано в другом?

Например, физлицо по договору купли-продажи реализовало квартиру. Денежные средства за нее поступили на счет в банке в декабре 2010 г., имущество передано в декабре 2010 года, а договор купли-продажи зарегистрирован только в марте 2011 года.

Минфин считает, что доход, полученный от продажи квартиры нужно включать в налоговую базу по НДФЛ за 2010 год.

Ведомство ссылается на пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, согласно которому датой фактического получения дохода признается день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Такая позиция отражена в письме Минфина России от 13.08.13 № 03-04-07/32771.

Продажа квартиры не спасет от ипотечного долга

05.04.2013    Городская недвижимость

 

Страхование ответственности заемщика спасет от дефолтов по ипотеке - ??? ... нет ... страховка спасает страховые компании от банкротства и все )) ... иными словами: страховка нужна только страховым компаниям )))

^{↑@Depositphotos\\Anton_Sokolov}

Большинство заемщиков, не сумевших расплатиться по ипотечному кредиту и вынужденных гасить долг за счет продажи недвижимости, остаются должны банку-кредитору. У 60-80% таких заемщиков "остаточный" долг с учетом судебных издержек, пени и штрафов составляет примерно половину первоначального кредита. Люди оказываются в глубокой долговой яме, из которой не могут выбраться.

Такие тревожные данные приведены в исследовании, проведенном Финансовым университетом при правительстве РФ, пишет "Российская газета". В абсолютном большинстве случаев банки вынуждены довзыскивать такие долги с привлечением коллекторов. И это оборачивается для заемщиков, оставшихся и без жилья, и без денег, еще большими осложнениями.

Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая "материальная выгода". С суммы "прощенного" долга он обязан заплатить НДФЛ (подоходный налог) в размере 13%. Социальную значимость проблемы переоценить сложно: заемщик не только теряет все, но и еще оказывается должен либо банку, либо государству. Поэтому многие должники пытаются скрывать свои реальные доходы, меняют место жительства, по сути скрываются, поскольку не видят выхода.

Сложившаяся ситуация невыгодна и кредитным организациям, говорит руководитель исследовательской группы Финансового университета, доктор экономических наук Александр Цыганов. Результаты исследования показали: довзыскать необеспеченную часть долга у заемщика фактически невозможно. Затраты на взыскание могут оказаться больше самой суммы долга, то есть сам процесс взыскания убыточен для банка-кредитора.

Выходом может стать страхование ответственности заемщика или страхование финансовых рисков, считают исследователи. На западе этот механизм активно используют, и он работает вполне эффективно.

"Во-первых, это обеспечивает возможность брать кредиты с низким первоначальным взносом, во-вторых, такое страхование обеспечивает защиту заемщика в случае его дефолта или кризиса", - поясняет Александр Цыганов.

В России часть банков уже начали страховать подобные риски. Однако особенности российского законодательства таковы, что с выполнением обязательств страховщиков возникают сложности.

"На практике даже наличие подобной страховки (совсем не дешевой) абсолютно не гарантирует получение страховой выплаты в случае дефолта, - поясняет эксперт. - Страховщик может намеренно затянуть процесс, а то и вовсе отказать в выплате по надуманным предлогам в расчете на низкую финансовую грамотность наших граждан.
Еще более болезненные ситуации возникают, когда взявшая ипотечный кредит семья теряет кормильца. И в этом случае страховые компании нередко отказывают в выплате, и семья теряет жилье.

"Ответ на вопрос, почему в России не работает отстроенная и проверенная на Западе система ипотечного страхования, прост и заключается в огромных комиссиях, которые страховщики вынуждены платить банку за то, что он оптом продает их страховки, - поясняют авторы исследования. - В среднем, за право заключения договора страхования через банк страховщики платят по 40-45% комиссионных".

Структура тарифной ставки не предусматривает столь высокие комиссионные, потому страховщик, выплачивая большие поборы в пользу банка, неизбежно будет отказывать терпящим дефолт заемщикам в выплате страховки.

То есть фактически между банками и страховщиками существует негласный "договор": кредитные организации требуют от заемщиков наличие страховки, причем диктуют конкретную страховую компанию.

"Свои" страховщики при этом увеличивают объемы продаж, а значительные комиссии банков в итоге оплачивают заемщики. Учитывая значительность сумм в ипотечном кредитовании, такая ситуация выгодна и страховщикам, и кредиторам. Все риски, по сути, ложатся на человека, оформляющего кредит.