... социальное желание
стать ... основных участников:
, Продавец, Поручитель ...
Непрерывная и развивающаяся актуальность решения вопроса приобретения в собственность недвижимости, на сегодняшний день сформировала интеллектуальный маркетинговый инструмент, а далее правовой механизм под названием Ипотека, а отсюда и такой продукт как Ипотечный кредит, продаваемый на рынке ипотечного кредитования.
Как на любом рынке издревле, на нем присутствуют стороны всех статусов и деятели всех мастей такие как: хозяин рынка, продавец, покупатель, карманники, аферисты, посредники, гаранты, охрана, власть и др.). Рынок ипотечного кредитования в России, зародившийся с 1998 года, на основе Федерального закона № 102 «об ипотеке (залоге недвижимости)», законно приобрел таких свих участников как: Покупатель, Продавец, Поручитель, Ипотечный брокер(или риэлтор покупателя), ипотечный банк, риэлтор продавца, регистрационный орган, нотариус, оценщик, страховщик. Взаимоотношения данного круга лиц сформулированы действующим законодательством (гражданским кодексом, федеральными законами, постановлениям правительства РФ и субъектов, Приказами и инструкциями органов Государственной власти, министерств их положениями и инструкциями) . Следует отметить, что с 1998 года по настоящее время данные отношения претерпевают свои вынужденные изменения ввиду собственного развития и совершенствования общества, обусловленные потребностью в формировании безупречного регламента работы механизма осуществления ипотечной сделки купли продажи недвижимости и исполнения обязательств сторонами по ней. Несмотря на 14- ти летний опыт жизни Ипотечного кредитования в России, назвать полностью дееспособным её механизм с юридической точки зрения невозможно, да и с точки зрения обывателя тоже, в силу наличия статистики неблагоприятных последствий для её участников и третьих лиц не участвующих в ней, в формах от непрерывных угрозах посягательства на права и интересы, до особо тяжких форм нарушений с признаками мошенничества и афер.
Кратко обосновать причину возникновения такого рода последствий можно в первую очередь с юридической точки зрения, исходя из правовой оценки ипотечной сделки, как сложной и содержательной по объему работ, во вторую очередь с финансовой точки зрения ввиду присутствия существенной денежной суммы в ней, распределяемой между всеми её участниками на условиях. Последнее является основным мотивом соблазна недобросовестных участников сделки в хищении, присвоении, необоснованном обогащении, получении чужого имущества или приобретение права собственности на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Основным инструментом таких участников, является искажение истины в намерениях и процессах ипотечной сделки в форме активного, сознательного обмана и пассивного обмана построенного на умолчании об истине.
В действующем уголовном законодательстве РФ вышеизложенное квалифицируется мошенничеством, определенное таким составом, как «совершенные с корыстной целью путем обмана или злоупотребления доверием противоправные безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившее ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества, либо совершенные теми же способами противоправное и безвозмездное приобретение права на чужое имущество».
По оценке экспертов следственных органов – мошенники, это элита преступного мира. Обычно это люди, обладающие высоким интеллектом и познаниями в психологии. Они обладают навыками вступать в контакт, располагать к себе, грамотно вести переговоры, играть роли, используя актерское мастерство. Они также, часто являются специалистами в экономике, информационных технологиях и др. специализированных отраслях, отлично владеют действующим законодательством. Итак основной составляющей понятия мошенничества является обман. Закон предусматривает ответственность так же и за его попытку. Ввиду определенного материального мотива можно считать ипотечную сделку, как наиболее подверженную угрозе такого обмана, а её участников, как лиц находящейся в группе риска.
Искреннее, необходимое, а иногда и вынужденное социальное желание Покупателя стать собственником имущества, в распространенном случае мотивированно улучшением жилищных условий, сталкивается с мотивами желаниями и действиями продавца и иных участников получить плату за имущество и сопутствующие ипотечной сделки услуги. При всеобъемлющем сочетании желаний и возможностей сторон ипотека не была бы зарождена еще в древней Греции. При сформулированной потребности покупателя и продавца отсутствие возможности, как правило, у последнего породило отношения, при которых вынужденно участвуют третьи лица. Уточним основных участников: Покупатель, Продавец, Поручитель, Оценщик имущества, Ипотечный банк, Ипотечный брокер, Риэлтор продавца, Нотариус, Регистратор сделки, страховщик ответственности и имущества.
Из перечисленных, отметим лиц участвующих в краткосрочных отношениях (на период организации и совершения сделки) таких как: Продавец, Ипотечный брокер, Нотариус, Оценщик, Риэлтор продавца, Регистратор. Ответственность, которых возникает на этапе возникновения правоотношений и прекращается, в основном на этапе государственной регистрации сделки.
Лицами, участвующими в длящихся правоотношениях в ипотечной сделке, с этапа возникновения правоотношений, до этапа полного исполнения обязательств по ним являются: Покупатель, Ипотечный банк, Поручитель, Страховщик ответственности и имущества.
Каждый из участников мотивирован на результат, для достижения которого распределяются роли, действующим законодательством и интересами сторон. Добросовестное и компетентное исполнение соответствующих ролей определяет успех сделки, и минимальный риск удовлетворения недобросовестных интересов её участников.
Отягощением регулирования сопровождения интересов сторон, а в основном покупателя в сделке, является её императивный характер, так по оценке Конституционного Суда РФ в Постановлении N 4-П, отмечено, что в большинстве договоры, предлагаемые банками, носят характер договоров присоединения, а сами граждане-заемщики выступают в таких правоотношениях как слабая сторона сделки. Граждане лишены возможности влиять на содержание ипотечных договоров и основных условий её исполнения, что является ограничением свободы договора и требует соблюдения принципа соразмерности. В силу такой соразмерности гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора для банков.
Данные обстоятельства, так же способствуют подталкиванию слабых сторон участников ипотечной сделки на её совершение любой ценой, действия участников таковых событий, имея конкретные материальные мотивы, могут нести мошеннический характер, как правило, такими участниками могут являться ранее указанные стороны ипотечной сделки, имеющие кратковременное участие в сделке. Совершив такую сделку стороны, участвующие в длящихся правоотношениях, столкнувшись с последствиями тяжкости, своевременно качественно неоцененных обязательств и вынужденные условия, а отсюда и интересы, зачастую формируют мотив и схемы ухода от соответствующих обязательств и ответственности, такой мотив, как правило и действия, могут содержать в себе мошеннический характер и быть квалифицированны соответствующим образом следствием и судом .
Угрозы мошеннических действий в ипотечной сделки могут возникать:
- со стороны продавца;
- со стороны покупателя;
- со стороны поручителя и покупателя;
- со стороны Ипотечного Банка;
- со стороны Ипотечного банка и Поручителя;
- со стороны одновременно продавца и покупателя;
- со стороны Ипотечного банка и продавца;
- со стороны страховщика.
Вышеуказанные стороны могут включать в свои сценарии роли соучастников, таких как: Ипотечного брокера, Нотариуса, Оценщика, Риэлтор продавца, Регистратора, Страховщика, основная роль которых, как правило является искажение достоверных сведений, существенно влияющий на риски сделки и третьих лиц(из числа физических и/или юридических лиц в том числе членов семьи покупателя продавца, со стороны которых могут инициироваться право- притязания к объектам, после совершения ипотечной сделки).
Сценарии виды и формы угроз мошенничества Мы разберем в следующих публикациях.
Основными задачами работ по предупреждению угроз безопасности сделок и возможности совершения мошеннических действий, по отношению к её участникам являются работы по компетентному исследованию и применению результатов такого исследования в построении алгоритмов и совершении их исполнения отвечающих требованиям действующего законодательства, безопасности прав и интересов участников сделки, с применением максимального уровня защиты соответствующих интересов, с учетом оценки современных обстоятельств связанных с текущими пробелами действующего законодательства и обычаев гражданского и делового оборота.
Комплекс мероприятий необходимых для предупреждения угроз и фактов мошеннических действий состоит из трех основных комплектов мероприятий:
- Сбор и анализ сведения об покупаемом объекте и его свойствах таких как: назначения, технического и эксплуатационного характера, стоимостного характер, правовой статус, связанный с историей возникновения права и угроза право- притязаний, а отсюда и оспаривание права на объект в целом или доли в нем, также и оспаривание права использования объекта по назначению;
-Сбор и анализ сведения о сторонах сделки: Оценка правовой способности участников сделки на её совершение и(или) участия в ней, оценка рисков оспаривания таковых полномочий со стороны уполномоченных и третьих лиц, а отсюда, как следствие, признание материалов и результатов таковых действий недействительными, т.е не дающие правового результата;
- Сбор и анализ сведения о механизме построения отношений, необходимых для совершения ипотечной сделки и регламента его исполнения в условиях, оцененных в результате вышеизложенных комплектов мероприятий и действующего законодательства, с момента вступления в такие правоотношения, до момента полного исполнения обязательств, со стороны всех её участников.
Практика нашей компании показывает, что при исполнении основного комплекта мероприятий успешно удаётся предупредить и защитить интересы, той или иной стороны на любом этапе совершения и исполнения обязательств в ипотечной сделке, от противоправных действий, вне зависимости, от того с какой стороны они исходят, даже в условиях возбужденного уголовного дела по фактам мошенничества или попытках его совершения.
Взаимное уважение интересов, компетентность, осмотрительность и исполнение основного, указанного выше, комплекта мероприятий позволит всем участникам сделки находящихся в группе риска, быть максимально защищенными в ней и гарантировано получать ожидаемые результаты.
Автор: Исоян А.Г. Советник компании Контакт Службы Правового Взаимодействия
