АНОНС Голосов: 1 Адрес блога: http://www.liveinternet.ru/users/2103927/ Добавлен: 2007-12-05 19:10:44 блограйдером Клер

Создаем ТСЖ ( Товарищество Собственников Жилья).

2007-11-21 17:31:34 (читать в оригинале)

Владельцы квартир заинтересованы в сохранности и качественной эксплуатации новых домов . Для этого был выбран достаточно перспективный и эффективный путь - привлечь владельцев квартир к распоряжению своим зданием, которое, с одной стороны, дает жильцам моральное удовлетворение комфортной жизнью, но с другой - подразумевает достаточную степень ответственности (в том числе и юридической, и финансовой) за дом. Осуществить это возможно при помощи особой формы организации жильцов нового дома - Товарищества собственников жилья.

---

Земля.

2007-11-21 17:30:06 (читать в оригинале)

Ключевым вопросом создания ТСЖ является проблема урегулирования земельных отношений. Земельный участок может являться общим имуществом домовладельцев, если он находится в собственности ТСЖ (общей совместной собственности домовладельцев), и право собственности на него зарегистрировано надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона города Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" земельные участки в существующей застройке, занимаемые недвижимым имуществом, вошедшим в состав кондоминиума, бесплатно передаются в общую долевую собственность домовладельцев.
Эта норма соответствует ФЗ «О товариществах собственников жилья». В ст. 7 закрепляется, что земельный участок относится к общему имуществу в кондоминиуме, на которое у домовладельцев имеется право общей долевой собственности.
Однако следует отметить, что согласно указанному закону бесплатно в собственность такой земельный участок передается только одной организационно-правовой форме – Товариществу собственников жилья.
Согласно положениям ч. 2 ст. 244 и ч. 1 ст. 245 ГК РФ под общей долевой собственностью понимается такой механизм правообладания, в соответствии с которым доли каждого из собственников на общее имущество должны быть определены.
Если доли собственников в земельном участке не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех домовладельцев, они считаются равными.
Таким образом, домовладелец на основании ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет возможность зарегистрировать право собственности на часть земельного участка, входящего в состав кондоминиума.
Согласно ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья" доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади.
По смыслу закона эта величина будет высчитываться исходя из общей жилой площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Определение доли каждого домовладельца в общем имуществе и возможность регистрации прав на данное недвижимое имущество необходимы, в том числе и для реализации собственником предоставленного ему законодателем права на раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и на выдел из него доли (ст. 252 ГК РФ).
Особенно важным это становится при переходе права собственности на квартиру, входящую в состав кондоминиума, поскольку только одновременно с ее отчуждением домовладелец вправе передавать права и на свою долю в общем имуществе (ч. 2 ст. 290 ГК РФ). Тот же вывод вытекает и из содержания норм ч. 3 ст. 8 и ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона, согласно которым общее имущество в кондоминиуме, куда входит и земельная доля, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ переход права собственности на долю в общем имуществе, входящем в состав кондоминиума, возможен как путем выдела указанной доли в натуре, так и без такового (ст. 252).
Исходя из анализа ч. 1 ст.12 закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" выдел земельной доли может быть произведен только из земельного участка, который не является неделимым. К последним, в основном относятся земельные участки, границы которых определяются самим многоквартирным домом.
Соответственно, в случае если в кондоминиум входит придомовая территория и она, в соответствии с Законом города Москвы от 9 октября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений", представляет собой земельный участок, на котором расположен дом, а также участок, примыкающий к дому, с непосредственным выходом на него, то выдел земельной доли в натуре в установленном законодательством порядке становится вполне реальным. Механизм определения земельной доли содержится в ч. 4 ст. 10 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
В Законе города Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" закреплено преимущественное право указанных организаций на приобретение в собственность на льготных условиях свободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме, являющихся собственностью города Москвы.
Существует только один способ управления кондоминиумом - создание ТСЖ, которое может в соответствии с законодательством получить землю и организовать самостоятельное обслуживание, создав собственное домоуправление, либо передать все или часть функций по управлению управляющей организации.
Постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690 была утверждена Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, регламентирующая особенности развития жилищного самоуправления граждан в городе Москве и обязанности органов исполнительной власти города Москвы в проведении Программы. Основной задачей указанной Программы является формирование кондоминиумов, как объектов управления, т.е.:
1. установление границ земельного участка в кондоминиуме (исполнители - ГлавАПУ Москомархитектуры и Москомзем);
2. подготовка и утверждение общего описания кондоминиума с выделением общего имущества в нём;
3. проведение технического учета сформированного кондоминиума в БТИ;
4. проведение информационно-разъяснительной и пропагандисткой работы с жителями о возможных способах управления кондоминиумом, преимуществах создания ТСЖ и необходимости активного участия населения в решении вопросов, связанных с управлением их имуществом;
5. организация и проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления, в том числе создание ТСЖ.
В соответствии с вышеизложенным можно сказать, что, создавая кондоминиум и ТСЖ мы имеем ТСЖ как Управляющую компанию и получаем землю на территории кондоминиума.
Но если ТСЖ выбирает Управляющую компанию или её назначают городские власти: то в 2008 году во всех домах, где жильцы не объединятся в ТСЖ и кондоминиумы добровольно, управляющие компании будут назначены «приказом сверху» (а отбираться они будут официально — «на конкурсной основе», а в реальности — исходя из «предпочтений» конкретных чиновников). Таким действием Вы предаете право Управляющей компании «управлять». Однако стоит помнить о том, что это — коммерческая структура с конкретными учредителями, и их главная цель — извлечение прибыли. Стоит учитывать и то, что Управляющая компания имеет право на получение кредитов и приобретения в лизинг имущества, под активы ТСЖ и стабильные обороты от коммунальных платежей.
Имейте в виду, что, выбирая Управляющую компанию, Вы тем самым передаете ей все денежные средства, поступающие с бюджета (субсидии, льготы и т.д.) и все платежи за коммунальные услуги домовладельцев. И как Управляющая компания будет ими распоряжаться, Вам узнать никогда не представится возможным, потому что это будет являться «коммерческой тайной».

---

Особенности указанных способов управления.

2007-11-21 17:28:42 (читать в оригинале)

Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах, управляемых УК, устанавливается в соответствии с нормативными актами города Москвы. На ТСЖ также распространяется норма об оплате жилищных услуг в соответствии с постановлениями Правительства Москвы. Все льготы, предусмотренные законодательством для отдельных категорий граждан, для ТСЖ сохраняются. Кроме того, помимо льгот, установленных законодательством, общим собранием может быть предусмотрено введение дополнительных льгот для отдельных категорий жителей. В домах, управляемых УК, оплата за жилищно-коммунальные услуги (вода, тепло) устанавливается исходя из установленных нормативов, а в ТСЖ, в случае внедрения специальных счетчиков (приборов учета), - по факту потребления. Жители оплачивают только фактическое потребление.
УК получает дотации из бюджета. Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 21.04.1999 г. № 348-РП утвержден "Порядок и нормативы финансирования из бюджета города Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья". Согласно указанному распоряжению, ТСЖ получает из бюджета города финансирование за квартиры, находящиеся в городской собственности (в которых проживают наниматели), и за собственников, имеющих единственное жилое помещение. Данное финансирование позволяет ТСЖ устанавливать для жителей оплату жилищных услуг по ставкам, установленным нормативными правовыми актами города Москвы.
УК имеет средства для проведения капитального ремонта жилищного фонда. Постановлением Правительства Москвы от 24.12.2002г. №1058-ПП префектурам административных округов поручено обеспечить приоритетный порядок включения домов, в которых созданы ТСЖ, в перечень домов на проведение капитального ремонта и работ. ТСЖ вправе создавать собственные фонды, в том числе и для проведения капитального ремонта, что позволяет им проводить любые виды ремонта тогда, когда это посчитают сделать нужным домовладельцы, а не кто-то посторонний.
Снабжающие организации заключают договора с УК по жестко регламентированным ставкам и тарифам. Все снабжающие организации предоставляют коммунальные услуги в домах ТСЖ по тем же ценам и тарифам, что и в УК.
Оплата за жилищные услуги УК проходят через единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ). В ТСЖ же для обеспечения правильности начисления платежей необходимо нанимать бухгалтера, что влечет за собой дополнительные расходы. Однако ТСЖ вправе заключить с ЕИРЦ договор и оплата жилищно-коммунальных услуг будет перечисляться на счет ТСЖ или иной управляющей организации через расчетные центры.
Как видно из приведенного анализа, способ управления через создание ТСЖ более интересен и выгоден собственникам жилья.
ТСЖ предоставлено право самостоятельно выбирать управляющую компанию (так и любую другую частную организацию), которая будет привлекать всех необходимых подрядчиков и заключать с ними договоры. При этом ТСЖ может не только сэкономить деньги своих членов, но и требовать повышенного качества предоставляемых услуг.
Таким образом, можно выделить основные преимущества организации ТСЖ:
- улучшение условий проживания благодаря возможности контроля за обслуживанием и ремонтом жилья и прилегающей территории;
- возможность более эффективного использования средств от платы жилья;
- право конкурсного отбора обслуживающих организаций;
- возможность привлечения дополнительных источников финансирования своей деятельности (можно сдать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки подвалы; можно сдать часть фасада под рекламу; возможно даже реконструировать существующие здания (надстраивать, перестраивать). Кроме того, у товарищества есть преимущественное право использования или выкупа свободных от обязательств нежилых помещений, принадлежащих городу;
- возможность усиления контроля за безопасностью проживания в доме путем капитализации взносов домовладельцев и организации (найма услуг) качественной охраны:
- обеспечение пожарной безопасности - контроль за доступностью пожарных выходов, установка в подъездах огнетушителей, оборудование дома пожарной сигнализацией, обучение жильцов противопожарным навыкам и др.;
- избежание террористической и криминальной угрозы жизни и имуществу домовладельцев (контроль за территорией двора, подвальными, чердачными и иными помещениями, и др.).
- возможность законного рационального и целевого использования придомовой территории в интересах домовладельцев (организация детской и спортивной площадок, охраняемой стоянки автомобилей и т.д.)

---

Преимущества ТСЖ.

2007-11-21 17:27:37 (читать в оригинале)

Как уже было сказано ранее, управление кондоминиумом может осуществляться путем:
- создания домовладельцами на общем собрании ТСЖ;
- передачи домовладельцами функций по управлению ТСЖ Управляющей компании (УК) или управлять самим.

---

ТСЖ и кондоминиум.

2007-11-21 17:20:58 (читать в оригинале)

Для начала следует объяснить читателям значения терминов «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум». Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества, составляющего кондоминиум. В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы и т. п. Управляющая компания как организация выполняет часть функций заказчика (ТСЖ), и ---принимает на себя нижеследующие обязательства:
- привлечение на равноправной конкурсной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг, заключение с ними договоров (контрактов) на выполнение заказа, а также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств;
- рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг;
- от лица заказчика представление интересов в части объектов собственности в жилищно-коммунальной сфере и защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг;
- выполнение всех иных необходимых действий в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.
Как показывает опыт, многие жители опасаются формирования кондоминиума в своем доме, поскольку полагают, что формирование кондоминиума неизбежно повлечет за собой создание товарищества собственников жилья, что в свою очередь повлияет на размер оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Существует также и иная проблема: порой собственники без формирования и регистрации кондоминиума создают ТСЖ, не понимая его исключительной правоспособности - управление кондоминиумом, например организация, спортивной площадки во дворе, иного благоустройства двора и подъездов или организации стоянки автомобилей и даже достройка или новое строительство. Из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен способ управления посредством товариществ собственников жилья. Остальные формы управления кондоминиума – управление самими домовладельцами это всего лишь частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика – для домовладельцев, практически, мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.
Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (установить счетчики воды, газа, поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной альтернативой Дирекции единого заказчика, если станет управлять и эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или не обладают знаниями, необходимыми для качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор с эксплуатирующей организацией любой формы собственности (от государственного предприятия до частной фирмы) и передать ей функции управления зданием. Кроме того, правительство Москвы предоставляет ТСЖ в домах-новостройках право выкупать на льготных условиях (по фактической стоимости строительства) нежилые помещения в кондоминиуме.
Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя следующее:
- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме (посредством обращения в ЕИРЦ либо простого опроса жителей); помощь в получении сведений о частном и государственном жилищном фонде обязаны оказать управы района;
- опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
- выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;
- определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
- разработка Устава товарищества собственников жилья;
- направление сообщений о проведении общего собрания собственников;
- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.
Главная причина существующих трудностей заключается в несовершенстве основного документа - ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ «Пробелы и противоречия федеральных правовых актов».
В соответствии с ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ:
п. 6. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
п.7. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
п..8. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
В этой Инструкции мы покажем Вам порядок и методологию, как в правовом поле, при помощи Московского и Федерального законодательных и нормативных актов, решить эту проблему, убив сразу двух зайцев.
Организуем кондоминиум - (это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание) и ТСЖ (практически управляющую компанию кондоминиумом).
Так что, хотите нести бремя собственника - несите! Не такое уж легкое оно сегодня!
Но определиться с формой проживания (ТСЖ или что-то другое) вам все равно придется. Конечно, это немалая головная боль, но стоит ли дожидаться когда придет барин и рассудит?

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. №393
«Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» § 4 «Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» обязывает:
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем территориальные органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанными с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициативная группа проходит обучение по вопросам управления многоквартирными домами, организованное Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в порядке, установленном Правительством Москвы.
Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа района.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.
Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме городу Москве, как субъекту Российской Федерации, могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального и коммерческого использования, а также нежилые помещения (ст.19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются:
- в отношении жилых помещений - Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в адрес Управления Департамента в административном округе;
- в отношении нежилых помещений - Департаменту имущества города Москвы в адрес территориального агентства.
Кроме того, инициативная группа совместно с Управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
На основе комплекса, состоящего из жилого дома, помещения в котором находятся в собственности нескольких собственников, земельного участка и иных строений, находящихся на данном земельном участке, может быть образован кондоминиум.
Объекты кондоминиума в многоквартирном доме условно можно разделить на: жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.
Поскольку основной целью создания ТСЖ является управление кондоминиумом, данная некоммерческая организация обладает ограниченной (специальной) правоспособностью (деятельность ТСЖ должна соответствовать целям, задачам и обязанностям, перечисленным в ст. 24, 29 и 31 ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ).
На практике, часто возникает вопрос: какова последовательность действий - организация ТСЖ и дальнейшая регистрация кондоминиума или регистрация кондоминиума и последующая регистрация ТСЖ для его управления?
ТСЖ при наличии сформированного кондоминиума может быть создано в соответствии с ФЗ "О товариществах собственников жилья". В случае если кондоминиум в доме не сформирован, ТСЖ может быть создано согласно ст. 291 ГК РФ.
Порядок создания и деятельности ТСЖ в домах, где кондоминиумы сформированы, и в домах, где кондоминиумы не сформированы или только формируются, регулируется нормами ФЗ "О товариществах собственников жилья". ТСЖ вправе участвовать в процессе формирования и регистрации кондоминиумов.
Исходя из сложившейся практики, кондоминиум создается на основе дома, в котором более половины квартир находятся в частной собственности. В домах, в которых есть и частное, и муниципальное жильё, всех жителей муниципальных квартир в ТСЖ представляет государство в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50 % голосов на общем собрании товарищества, то такая ситуация не отличается от той, когда государственный орган самостоятельно управляет обслуживанием дома.
Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок. Это позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. На данном этапе можно определить, сколько придется затратить на содержание дома и участка, а также затраты самих жителей.