Единственным серьезным минусом первичного жилья можно счесть только затруднения с дорогами – автомобильные мосты через реки и железнодорожные переезды не справляются с современным траффиком Уфы, но уже готовы проекты новых мостов и по завершению их строительства все районы города будут крепко связаны в единое целое. Но когда это произойдет цена квартир в заречных районах вырастет на порядок, а значит станет недоступной для многих. Сейчас самое подходящее время для приобретения жилья в новостройках Затона, Демы, Колгуевского и т д.

Уфа застраивается не только жилыми домами, но и новой коммерческой недвижимостью – производственными, торговыми, офисными, складскими помещениями, помещениями свободного назначения. Особенно перспективными являются помещения в жилых микрорайонах – для торговли, бытового обслуживания и др. Новые жилые микрорайоны Уфы сегодня представляют собой благоприятную почву для успешной экономической деятельности, приобретение помещения для торговли или оказания услуг населению может стать весьма прибыльным делом. Конечно, стоимость коммерческой недвижимости высока и для представители среднего и малого бизнеса могут только арендовать помещения, но существуют разные способы покупки, например, коммерческая ипотека, лизинг, приобретение в кредит.

Если решите приобрести жилье напрямую через хозяев, вы снимите с себя затраты по агентским вознаграждениям риэлтерским фирмам, но потратите массу времени на самостоятельный подбор варианта покупки, проверки подлинности документов.

Обратившись к риэлтерам, вы получите возможность быстро подобрать нужный вариант из большой базы данных, и снимите с себя хлопоты с оформительской суетой, но при этом, необходимо будет заплатить агентству 1-2% от стоимости приобретаемого жилья.

Потенциальный покупатель – главнейшая фигура на рынке недвижимости, т.к. все другие участники – продавцы, посредники, юристы, аферисты и пр. – кормятся с его денег, и конечно – ему первому оказывается почет и уважение. Но это длиться до тех пор, пока не произведен расчет, как только деньги перешли в руки к продавцу, отношение к покупателю может резко измениться, и при неграмотном оформлении сделки можно остаться без жилья и без денег.

Давайте рассмотрим наиболее лидирующие аферы на рынке недвижимости.

Пальму первенства удерживает СРОЧНАЯ ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ. Вам предлагают приобрести квартиру на 20-30% дешевле рыночной стоимости, а деньги требуют внести срочно, иногда и до окончания оформления сделки. Не стоит забывать, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» и по статистике примерно одна шестая часть всех таких предложений – откровенное мошенничество.

Сюда можно отнести аферы по многократной продаже квартир, сделки с «паленой недвижимостью» (допустим – владельцев под угрозами заставляют расстаться со своей недвижимостью в короткие сроки и по очень низкой стоимости), сделки с «юридически грязной» недвижимостью (недвижимость отягощена судебным арестом, находиться в наследственном споре, залоге, нарушаются права несовершеннолетних и пр.)

Второе место занимает сделка, именуемая «чистая купля-продажа» - покупка жилья у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке. В этом случае на крючок к мошенникам попадает один клиент из пятнадцати. Рассмотрим несколько примеров:

- Вам предлагают в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чем та, которую предлагает продавец, мотивируя это целью уклонения уплаты налогов. После регистрации сделки договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвратит вам в судебном порядке только сумму, указанную в договоре.

- Квартиру продает наследник, который специально скрывает от покупателя тот факт, что существуют и другие наследники, которых самостоятельно очень тяжело установить.

- Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности от продавца. Основанием для прекращения действия доверенности может выступать факт отмены доверенности, смерть доверителя, признание его недееспособным и пр.

- Подделка правоустанавливающих документов на продаваемое жилье.

- Лжеадреса – покупателю показывают роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на «трущобу», при этом организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры.

На третьем месте находятся всевозможные запутанные схемы по обмену жилья с его дальнейшей продажей. Здесь жертвой становиться каждый двадцатый участник сделки – ему либо вообще не отдают деньги за проданную квартиру, либо приобретают для него жилье ненадлежащего качества.

Самой безопасной сделкой является обмен – когда квартира или комната меняется на другую жилплощадь, иногда с доплатой, сумма которой не привлекает аферистов, поэтому аферы присутствуют только в одной сделке из тридцати.

Наиболее распространена афера и по получению аванса. Выдав его продавцу, вы и не подозреваете, что он может получить такой же аванс и еще с десятка доверчивых покупателей, в дальнейшем аванс возвратят после «беспроцентной» прокрутки ваших же денег.

Давайте рассмотрим и еще такой вопрос – на основании чего можно признать недействительной уже совершенную сделку с недвижимостью?

Самая большая и серьезная неприятность, которая подстерегает покупателя недвижимости – это искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной. Для этого необходимо ознакомиться с основными положениями законодательства РФ, регламентирующего условия признания сделок с недвижимостью недействительными. Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения, в силу закона) и оспоримые (недействительные в силу решения суда).

Ничтожны следующие сделки:

- не соответствующие закону или иным правовым актам

- совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности

- мнимая сделка, т.е. сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия

- совершенной гражданином, признанным недееспособным, либо несовершеннолетним до 14 лет

Судом могут быть признаны недействительными следующие сделки:

- сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, что определенно ограничениями в его учредительных документах

- совершенные под влиянием заблуждения

- совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

- совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечение тяжелых обстоятельств

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителей и усыновителей

- совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без его попечителя

Сроки исковой давности для ничтожных и оспоримых сделок существенно отличается: иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течении 10 лет со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течении 1 года с момента обнаружения ущемлений прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки.

Ознакомившись с этой статьей, вы сами решите – нужно ли самостоятельно отправляться в плаванье по океану рынка недвижимости, либо есть необходимость захватить с собой спасательный круг – опытного специалиста по недвижимости, который поможет вам решить все вопросы и миновать «подводные» камни на вашем пути.

Директор АН «ЛиГа-2000»

Линтварева Галина Вячеславовна

Сведения о наличии полиса страхования застройщики будут прилагать к договору участия в долевом строительстве, говорится в законопроекте. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае прекращения застройщиком членства в обществе взаимного страхования.

Кроме того, поправками в Градостроительный кодекс прописывается, что при получении разрешения на строительство застройщик, который планирует привлекать средства дольщиков, помимо ряда установленных кодексом документов, предоставляет полис ОВС.

Комитет ранее уже поддержал базовый законопроект о введении ОВС в этой отрасли. В заключении говорилось, что вопрос сохранности средств дольщиков должен решаться комплексно, а не только путем использования института взаимного страхования, но и другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительством банка), а также коммерческого страхования.

Согласно законопроекту, общество взаимного страхования застройщиков является единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков.

Под застройщиком понимается юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, привлекающее на основании договора участия в долевом строительстве денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и являющееся членом общества взаимного страхования.

Объектом страхования являются имущественные интересы члена общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением членом общества обязательства о передаче дольщику в собственность жилого помещения или об исполнении денежного требования.

Страховым случаем по взаимному страхованию застройщиков признается факт закрытия реестра денежных требований кредиторов, если обязательства члена общества не исполнены в соответствии с законом о банкротстве.

Страховые тарифы и правила страхования утверждаются общим собранием членов общества взаимного страхования застройщиков.

Выплата страхового возмещения по взаимному страхованию застройщиков осуществляется в пределах размера денежного требования выгодоприобретателя к застройщику в соответствии с законом о банкротстве.

Соблюдение требований страхового законодательства и осуществления взаимного страхования застройщиков контролируется органом страхового надзора. Соблюдение требований об участии застройщиков в обществе взаимного страхования застройщиков контролируется соответствующими контролирующими органами субъектов РФ.

Услуга продавцу заключается в отстаивании интересов Продавца при продаже объекта, то есть нахождение самого заинтересованного Покупателя, способного заплатить МАКСИМАЛЬНУЮ сумму.

Сегодня мы работаем преимущественно от Продавца, оплачивает услугу Продавец, однако услугу для Покупателя никто не отменял, и она так же имеет право на существование.

Какую же услугу риэлтор оказывает покупателю сегодня?

Чаще всего это услуга ипотечного брокера, редко - заказ поиска, премиум-реклама, всегда – сопровождение. Если заказана полноценная услуга поиска, то услуга риэлтора заключается в изучении всех предложений рынка в заданном ценовом диапазоне, поиск наиболее подходящего варианта, исходя из потребностей клиента, сведение показов к идеальным трём вариантам, торг и приобретение объекта недвижимости по МИНИМАЛЬНО возможной цене.

Спросите своих агентов, что они продают, и они уверенно скажут: объекты недвижимости.

Это говорит о том, что многие риэлторы не до конца понимают, что продаём мы именно риэлторскую услугу, СЕБЯ своему клиенту, а не объекты недвижимости. Клиент нанимает риэлтора для совершения определённых действий, нанимает и оплачивает. Если риэлтор сам не понимает этого, как он может это объяснить своему клиенту?

У многих риэлторов существует представление, что комиссионные находятся где-то между Покупателем и Продавцом и чётко сказать, кто оплачивает работу риэлтора, не могут. Из-за этого и возникает непонимание между клиентами и риэлтором.

Если риэлтор научится рассекать свою деятельность на услугу Покупателю и услугу Продавцу, если клиент будет чётко понимать, за что он платит риэлтору, многое становится на свои места.

Рынок – живое существо и, как показала практика, не терпит насилия над собой. Он диктует свои правила поведения и быстро меняется. Нужно успевать меняться вместе с рынком. Не терпят насилия над собой и наши клиенты. Риэлторская услуга должна быть ощутима и понятна. В нашей стране существует парадокс – у нас отсутствует культура оказания услуги.

В бывшем СССР, стране тотального дефицита понятие услуги было полностью нивелировано, и сейчас мы заново пытаемся научиться оказывать услугу.

Нам очень повезло: риэлторству, как направлению бизнеса всего лишь 20 лет, в отличие от американского, к примеру, столетнего риэлторского рынка, можно не придумывать что-то новое и оригинальное, достаточно изучать опыт зарубежных коллег, пересматривать, перекраивать, адаптировать и применять с успехом.

Однако, существует одно НО.

Те инструменты и правила, которые превосходно работают на зрелом рынке, не всегда могут быть применимы на рынке, находящемся в стадии раннего, но бурного развития.

К примеру, в США комиссионный процент делится между риэлтором Покупателя и риэлтором Продавца и составляет вкупе 6%. Многие годы мы стремимся к тому, чтоб достичь именно этого показателя, не делая скидки на рынок и пытаясь тупо следовать мировым стандартам. Что же происходит в результате? Во-первых, граждане задаются резонным вопросом: «За что я плачу риэлтору?» И риэлтор не всегда внятно может ответить на этот вопрос. Во-вторых, никто никогда не поинтересовался у гражданина, а сколько он ГОТОВ платить за риэлторскую услугу.

Наши партнёры в Уфе провели соцопрос на тему: Как вы относитесь к риэлторам? Угадать реакцию несложно. Относятся плохо. Ответы таковы: «...риэлторы всё врут», и вторая причина недоверия - слишком высокая стоимость услуг. На вопрос «Сколько вы готовы платить риэлтору?» - ответ: «Вознаграждение не более двух зарплат». И то при условии оказания высококлассной услуги.

Как это выглядит в США? Рынок эксклюзивный. Семья с совокупным доходом в 5 тысяч долларов смело может позволить покупку дома стоимостью 150 тысяч долларов. То есть считается нормой, когда совокупный доход выбирает стоимость дома за 3-3,5 года. Если оттолкнуться от нашей среднестатистической семьи, совокупный доход которой составляет 30-32 тысячи рублей, и среднестатистической двухкомнатной квартиры стоимостью 2100 тыс. рублей, то совокупный доход выбирает стоимость в течение 5-7 лет. Ещё более интересный показатель - стоимость комиссионного вознаграждения на доме стоимостью в 150 тысяч долларов составляет 9 тысяч долларов, что эквивалентно 2-3 зарплатам главы семьи. В нашем же случае, если принять, что глава семьи получает 20 тысяч рублей, а желаемое комиссионное вознаграждение - 6%, то оно составит 120 тысяч рублей, что эквивалентно 6 зарплатам главы семьи.

Возможно, описанная ситуация во многом теоретична и изложена для того, чтоб понять суть проблемы, но по здравому рассуждению, я прихожу к выводу, что декларируемая процентная ставка в 6% для Уфы слишком высока, и заставляет наших клиентов всячески избегать общения с риэлтором, не платить, если можно не платить.

Именно поэтому мы никак не заставим наш рынок стать эксклюзивным, потому что с одной стороны, слишком высоки комиссионные, а клиент готов платить две зарплаты, а с другой стороны он не понимает сути услуги.

Как же сделать так, чтоб клиент оплачивал нашу работу с удовольствием? Очень просто. Необходимо научиться оказывать риэлторскую услугу так, чтоб превзойти ожидания клиента, за те деньги, которые он готов платить. Не забываем, что в отношениях присутствуют два фигуранта: Покупатель и Продавец, и услуги необходимо рассекать. Для того, чтобы чётче понять, чьи интересы мы отстаиваем, необходимо вспомнить типичную ситуацию: гражданин продаёт свою квартиру, не имеет желания нанимать риэлтора и разбрасывает информацию по всем фирмам. Так вот, в этом случае те риэлторы, которые получили эту информацию – это не риэлторы Продавца, они начинают работать на потенциального Покупателя, они - риэлторы Покупателя со всеми вытекающими последствиями. Некому отстоять интересы этого клиента, поэтому его цена, которую он мечтает получить, с большой вероятностью будет уторгована всеми риэлторами города для единственного Покупателя.

Почему он не нанимает риэлтора? В представлении Продавца наша услуга выглядит так: мы даем объявление в газету «Из Рук в Руки», - эти действия он может сделать и сам. И он прав. Именно риэлтор должен предложить своему клиенту то, что сам клиент не умеет делать, ведь кроме газеты существует масса способов рекламы, и каждая фирма, я уверена, имеет свои рекламные «фишки» и собственные технологии продвижения продаж.

А часто ли ты, риэлтор, общаешься со своим клиентом, отчитываясь перед ним о своих действиях, советуясь с ним по дальнейшим шагам, вовлекая клиента в процесс продажи, чтобы он чувствовал себя хозяином положения под твоей опекой? Ведь ты оказываешь услугу, ведь сейчас ты - его слуга...)))

У тебя, наверняка, есть презентационная папка, ты мастерски владеешь Интернетом и прекрасно знаешь все объекты, продающиеся в твоём районе, цены, приёмы продаж, не останавливаешься на месте, следишь за всей новой информацией по риэлторскому делу? Тогда ты – тот, кто нужен твоему клиенту. Но вернёмся к оплате услуг. Итак, делая вывод из вышесказанного, можно уверенно сказать, что стоимость риэлторских услуг на сегодняшнем рынке Уфы должна составлять не более 3% для Продавца и не более 1% для Покупателя. А будет ли риэлторская услуга стоить 6% и когда? Будет. Тогда, когда-либо снизится стоимость недвижимости, либо повысится уровень зарплат. И обращаю ваше внимание на то, что все мои рассуждения касаются исключительно вторичного жилья эконом-класса. А будет ли наш рынок эксклюзивным? Да, будет. Тогда, когда между клиентом и риэлтором сохранится главное условие договорных отношений: ВЫГОДА= ВЫГОДА.